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              小区业委覆盖率1/4!惠州施策规范机制促小区自治提质
              发布时间:2022-07-06 08:53:35 来源:南方日报

                近年来,惠州基层治理工作取得长足进步。依托于业主委员会覆盖面的不断提升,作为基层治理重要组成部分的小区自治取得了阶段性进展。如何进一步规范小区业主委员会行为,促进小区自治提质成为工作的新方向。

                据惠州市住房和城乡建设局统计数据,截至当前,全市成立业主委员会并完成备案的小区已有488个,覆盖率约1/4。但业主委员会覆盖面的提升并未带来小区纠纷的减少,由于业主委员会管辖权不够明确、筹建目的不一、利益难均衡、决议投票真实性存疑,以及业委会资金监管机制不够完善等情况的存在,导致小区内纠纷不断。

                如何规范发展?日前,惠州市住房和城乡建设局发布了《惠州市业主大会和业主委员会指导规则(征求意见稿)》(下称《指导规则》),有望推动业主委员会机制的提质发展。文件通过对小区业主委员会委员资格、大会召开规则,以及业委会运行机制的规范,将有效优化小区自治规则,助力社区基层治理工作的提质升级发展。

                组织管理机制

                探索建立物业管理联席会议机制

                小区自治工作是社会基层治理的一个重要方面。作为小区自治最关键的一环,在小区前期物业招投标机制优化、物业等级标准等措施不断完善的背景下,小区自治组织业主委员会筹建工作的快速推进备受关注。

                早在2014年,惠州市十一届人大四次会议便将《关于加强小区建设和管理的议案》列为大会议案交由市政府办理。该议案针对业委会覆盖率、老旧小区电梯加装等各项基础工作都作出要求,全面提升小区治理水平。

                如今,随着该议案的结案,电子投票等机制的施行,小区治理水平也得到提升。据惠州市住房和城乡建设局统计数据,截至7月初,在全市近2000个住宅小区中已有488个小区成立业主委员会并完成备案,物业小区业委会覆盖率达到约四分之一。

                问题依然存在,其中最受关注的仍是小区业主委员会的归属问题。“小区自治赋予了业主委员会相应的职能和权力,但是归属于哪里管,如何能够约束和规范其行为更为关键。”惠州资深物业专家、市物业管理协会相关负责人直言,权力和义务是相对应的,权力必须要限制在规范规则之内,否则很容易带来新纠纷。

                “现在还处在小区自治的探索期,业主委员会的成立更偏向属于为了应对小区物业服务纠纷而出现的应急式行为,而非小区平稳运行周期里的更高质量发展探索。”中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任舒可心介绍,处在这一周期的小区治理过程矛盾也会集中出现,更需要在制度上进行规范,推动业主委员会的合理合法运行,助力小区的健康有序发展。

                关于业主委员会的监管问题,舒可心认为辖区基层政府单位管理是基础。他介绍,与乡村的村民小组相似,小区是城市的最小组成因子,业主委员会也就相当于乡村治理环节的“村民小组”,应该纳入辖区的乡镇和居委会的管辖。

                当前公示的《指导规则》对此进行了明确。要求小区筹建业主委员会,换届或召开业主大会等事宜均由业主依法向街道办事处、乡镇人民政府提出申请和指导,在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居(村)民委员会依法履行社会治理职责和自治管理职责,支持居(村)民委员会开展工作,接受指导和监督。

                与此同时,《指导规则》还探索建立起物业管理联席会议机制。由街道办事处、乡镇人民政府负责召集,由区、县物业服务行业行政主管部门、公安派出所、居(村)委会、业主委员会和物业服务人等单位的代表参加,共同协调解决物业管理活动中遇到的问题,避免业主委员会擅自选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同等决策行为,损害小区业主的合法权益。

                成员形成机制

                多期开发物业需预留业委名额

                “小区是多期开发的,等到我们这一期业主住进去的时候,小区的业主委员会早就成立了。”位于惠阳三和街道的某楼盘业主熊先生介绍,前期的业主住的是高层,他们这一期的是别墅,他们的权益很难被重视,也很难得到业委会的帮助。

                梳理惠州市各县区政府网络问政平台帖文信息,类似该小区的问政帖不在少数。因为小区规模较大,单个物业小区分为多期开发,前期入住业主已成立小区业主委员会,后期入住业主的权益难以表达。

                如何解决这一问题?《指导规则》在明确“一个物业管理区域成立一个业主大会”原则的同时提出,对于物业管理区域分期开发的,在分期开发期间成立业主大会选举产生业主委员会时,应为后期开发物业预留业主委员会委员名额。等到后期开发物业交付使用后增补业主委员会委员和候补委员。

                对于具体的名额数量,该文件提出增补委员名额可根据新一期物业投票权数占前一期物业投票权数的比例进行计算,但增补后的业主委员会委员总人数不得超过15人。若还有后期未开发的物业则需预留相应名额。

                “小区业主委员会是一种自治机制,各物业组团代表充分代表各自权益,共同推动小区管理的优化,而非某些个别成员的意志。”惠州物业行业专家房云峻介绍,业委会就是选出小区里的热心人,协调物业机构、业主等各方意见,助力小区环境、小区文化的提升,携手推动和谐小区建设。

                对于惠州目前业主委员会成立多以解聘物业公司为目标的实际情况,舒可心认为业委会的决策应该更加包容,而不是依托某些业主的喜好而定,对物业公司的评价也应综合、客观,业主们共同决议再作决定。

                “小区业主委员会的成员不一定非得是筹备的人员,摒弃情绪化,选出更加理性客观的代表无疑更利于小区的管理。”舒可心称。

                值得注意的是,《指导规则》对此也将予以规范。针对业主委员会的筹建,《指导规则》明确街道办事处、乡镇人民政府应在收到业主申请后,60日内负责组织成立首次业主大会会议筹备组,派出代表担任筹备组组长,筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表7—15人单数组成,其中业主代表应当不少于筹备组人数的60%。筹备组自组成之日起90日内完成筹备工作并组织召开首次业主大会会议,确定业主委员会委员、候补委员候选人名单。

                对于业主委员会委员的认定,《指导规则》除要求依法公示接受业主监督之外,同时明确业主大会筹备组业主代表不应作为业主委员会委员候选人,更有效地选出公正热心的委员代表。

                会议召开机制

                同业主拥有多套房产投票只算一人

                以往的小区自治过程中,在小区投票环节,部分业主因在小区拥有多套物业,投票权利也将相应增加。而部分小区更是因为开发企业存在大量房产物业未售出或留存,因企业拥有的投票权属过多,导致小区部分决议难以成行。

                “小区的商铺、车位和商场全都没有卖,都属于开发商,现在都属于物业在管理着,业主们要联系到业主筹建业委会是比较难的。”位于下角某小区的彭先生介绍,现在小区物业的管理实在是太差了,业主们筹建业主委员会已经快5年了,但开发商物业那么多,每次都很难实现。

                这一问题在《指导规则》中将得到有效解决。针对投票权益,文件指出业主投票权数按照专有部分建筑面积计算,每平方米计算为一票。在这一基础上,业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付,或者同一业主拥有两个以上专有部分,都是按照一个人进行计算。

                “对于一个专有部分有两个以上所有权人数的,则应当推选一人行使表决权,代表的业主人数为一人。”惠州市住房和城乡建设局物业科相关负责人介绍,业主的投票权将更多地关注到居住在小区的人的权利,以物业面积为基础,但是也将科学地剔除掉那些空置、闲置的房产物业,让真正住在小区的业主来共同决议小区的事情。

                在具体到业主大会的投票形式上,《指导规则》提出业主大会会议的表决事项均采用电子投票为主,其他书面征求意见或者集体讨论的形式为辅。且对业主大会召开的时限作出了明确规定,要求投票表决期原则上不超过7日。

                “在当下城市生活人员流动性不断增大的背景下,电子投票应该成为小区自治决议的基础方式。”房云峻介绍,电子投票,不见面投票,业主作出的选择将更加地遵从于本心,评价也将更加客观,也解决了地域限制等问题,让社区事项的决策覆盖面更广、更加代表全体业主的意志。

                关注到去年惠州电子投票机制实施过程中出现的风波,房云峻认为社会各界应该更加关注到小区自治事项中,对于一项新的治理机制的评价更加关注到举措的实施效果和对于小区发展是否将带来正面影响和善意,而非纠结于法理上的流程,真正推动小区环境的向好发展。

                《指导规则》在明确电子投票的基础的同时,对于其他书面征求意见或者集体讨论形式也作出了规范。要求采用书面征求意见的,意见征求人需审查核实业主身份证明、物业权属证明以及投票权数等资料原件,见证书面征求意见文书的业主签名,以及将书面征求意见结果上传电子投票系统留存,并对上传资料的真实性负责。

                业委会监管机制

                业主委员会需定期公示经济台账

                2019年初,作为惠州小区派发业主福利的先行者,位于惠城水口的合生上观国际小区备受关注。小区公共收益结余资金为小区5000余户业主免费派发粮油等福利礼品。

                仅时隔两年,一度备受其他小区业主羡慕的合生上观国际就出现了不和谐声音。部分小区业主在网络问政等网络平台发帖称,小区业委会成立以来账目不清,恳请政府有关部门介入调查给业主一个交代。据悉,水口街道当前已正式介入调查和审核账目。

                尽管业主委员会并非营利性机构,但由于其作为小区业主权益的代理方,小区在运行过程中,电梯广告、公共停车费、小区活动等收益不在少数。尤其是在部分小区逐步出现的酬金制物业服务机制,作为小区物业管理费的管理机构存在着明显的收益局面。

                如何规范业主委员会的行为,规范小区收益的管控?《指导规则》要求业主委员会应当建立经济台账,每半年公示业主委员会委员、候补委员缴纳住宅专项维修资金、物业管理费、停车费情况及其停车位使用情况,避免业主委员会成员与物业之间将公共权益作为利益进行输送。

                “业主委员会成员工作还将实现全过程公开,对小区业主无隐瞒。”惠州市住房和城乡建设局相关负责人介绍,根据新规,小区业主委员会在未来的履职过程中,需向全体业主公开业主委员会成员的联系方式,每年向全体业主通报工作情况,并接受业主查阅所有会议资料和质询,及时答复业主。

                与此同时,惠州还将加速推进业主委员会主任任期和离任经济责任审计制度,业主委员会应当配合审计工作,并提供审计所需资料,不得转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供审计有关文件、资料。对于共有资金收支情况有异议,20%以上业主联名可提交业主大会审计,若对前款审计报告有异议,可提出书面要求由街道办事处重新审计。

                不只是业主委员会经济责任审查制度的完善,惠州未来对于业主委员会存在的违法违规行为也将建立起严惩机制。

                《指导规则》提到,若业主委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定给业主、物业服务企业造成损害,签字同意决定的业主委员会委员需承担民事责任;若业主委员会违反规定严重侵害业主合法权益或者严重影响公共秩序,业主或政府有关部门可依法追究责任。

                此外,对于业主委员会运行中频现的选聘新物业的情况,《指导规则》明确通过业主大会同意是基础,业主委员会若未经业主大会同意擅自选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同,造成业主损失由业委会委员承担民事赔偿责任。

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